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宅地存量信息公开是否让“地主”们无法斗地主?


发布日期:2021-09-13 15:14   来源:未知   阅读:

  库存量越大、库存去化周期越长的企业,囤地的可能性更大,同时房企对那些高溢价、高成本获取的土地,闲置的概率也越高;

  看点四:样本企业中,恒大、万科、融创土地储备量居前三,TOP10房企囤地量集中化明显,去化周期TOP2房企则为龙光集团和华侨城。

  “房住不炒”背景下,我国房地产房地产调控政策仍在持续。2021年9月1日,自然资源部办公厅下发《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》,这一政策对准了存量住宅用地,房企“囤地”行径或将浮出水面。

  《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》出台是为认线日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神,进一步规范存量住宅用地信息公开工作,切实发挥充分信息对稳定市场预期的重要作用。

  《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》要求地方政府严格按照自然资源部制定的存量住宅用地信息公开样式表格公开信息,准确完整地列出每个住宅用地项目的具体位置、土地面积、开发企业等信息,不得缺项漏项,不得使用名称简称。同时,函件上鼓励地方政府在此基础上进一步丰富存量住宅用地信息公开公开内容,建议将拟公开的存量住宅用地逐宗在城区现状底图上清晰标出分布位置,方便查找,并且现状底图要有明显的区位要素,易于辨识。

  此外,各地方政府要在城市自然资源主管部门门户网站首页开设“住宅用地信息公开”专栏,避免多层嵌套,方便公众查询。在每个季度初10日内要完成存量住宅用地信息更新,并作醒目提示。有条件的地区要实现公开信息的月度更新。

  从此次《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》政策内容看,存量住宅用地的公开,主要包括三类土地,即未动工土地、已动工未竣工土地、未销售房屋的土地。这三类土地均是存量土地方面值得重点关注的内容。存量住宅用地信息的公开,明确了各个区域的存量住宅用地信息,为房地产企业制定拿地决策提供指导建议,为民众购房提供参考意见。存量住宅用地信息的公开在一定程度上影响房价预期,披露房地产企业是否存在囤地的情况。

  “囤地”是我国土地市场中一个屡禁不止的问题。一方面地方政府和企业诉苦土地供应不足,另一方面数据显示有不少土地处于闲置状态。尤其是住房用地的闲置减少新增房源供应,一定程度上推动国内热点城市房地产市场的行情上涨。

  土地储备作为房企后续开发的资本,代表了房企未来可售面积、手中的货值。每年房企都会新增土地储备,来保障企业的发展。随着购入的土地面积增多,房价地价持续上涨,囤地成为一些房企的投机行为。此外,土拍大战中地王频出,也是有囤地这一招来兜底。如果一不小心拿了高价地王,成本太高卖不出去,那就囤起来,待三四年后房价上涨时,再开发售卖。

  针对囤地现象,国家也出台相应政策整治,但相比囤地囤地获得的巨大收益,处罚力度相对较弱,且房企有很多规避方法。早在1999年,自然资源部就下发了《闲置土地处置办法》:规定对闲置满1年的土地,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工的可以无偿收回土地使用权。到了2008年1月,国务院还下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,重申土地闲置满2年,依法应当无偿收回的坚决无偿收回。2010年3月至7月,国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作,集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。但由于执行环节长期不够严格,且房企规避手段众多,囤地现象屡禁不止。

  近年来,房地产调控政策在信贷方面加大力度,出于资金压力,房地产企业提升去化速度,以便加快资金回流,“囤地”现象有所缓解。此次地方政府将辖区内存量土地信息予以全面公开,区域存量住宅用地与房企囤地现象一目了然,届时有望借助公众的监督推动“囤地”问题的解决。

  房地产市场调控不断加码,从融资渠道延伸到了房地产开发主体。以往,房地拿地后,不急于开发,以时间换空间的方式,以博土地价值升值,实现更多的利润。随着三线四档融资新规的出台,囤地的现象有所缓减,而本次对准存量住宅用地的调控,也将使更多的闲置土地暴露出来。

  总的来说,库存量越大、库存去化周期越长的企业,囤地的可能性更大,同时房企对那些高溢价、高成本获取的土地,闲置的概率也越高。

  李嘉诚可谓囤地的“鼻祖”,其长实集团于2004年以21.35亿元总价拿下的千亩成都土地,当时的成交楼面价为1030元/㎡,为当时成都乃至整个西部地区单宗土地的最高价,被称为“地王”项目,但却被闲置了16年,于2020年7月23日李嘉诚的长实集团发布公告称,拟出售成都南城都汇项目50%股权,作价约78.47亿元,李嘉诚因为囤地赚得盆满钵满。此外,万科也曾被曝广州地王项目闲置达4年。

  ● 恒大、万科、融创土地储备量居前三,TOP10房企囤地量集中化明显,去化周期TOP2房企则为龙光集团和华侨城

  从各房企公布的累计土地储备看,截止21年6月底,恒大、万科、融创期末土储规模最大,· 邻里骨干提能力・社区治。其中恒大居首位达21400万方,紧随其后的为万科为20848.5万方,融创居第三为16000万方。值得关注的是,TOP10房企土储占比达59.8%,土储占有量集中化明显。

  但从库存去化周期看,龙光集团去化周期最长达11.48年,其次为华侨城达9.5年。除上述两家房企,高于样本房企去化周期中位值4.77年的分别有新城控股、华润置地、中梁控股、中海地产、金地集团、雅居乐、建业地产、富力地产、中骏控股、佳兆业等10家房企。10家房企中3家为国企、央企背景,这类房企资金及融资成本优势是民营无法企及的,在拿地上也“顾虑”更少、更为激进;此外,处于1000-1500亿销售规模的房企为了追求增长,拿地也很积极,如雅居乐、建业地产、富力地产、中骏集团、佳兆业等。

  注:对在21年中报公布了累计土地储备规模的重点房企纳入本次研究范围。融创中国为权益口径,龙光集团2020年销售面积为权益口径,但考虑到其通过招拍挂方式获取的土地权益接近100%,故不作调整。

  “地王收割机”龙光集团2020年通过招拍挂方式竞得38宗土地,其中溢价率超50%的有10宗,年平均拿地溢价率则高达35%。在2021年上半年首轮集中供地下,龙光集团也疯狂囤地,在高周转的模式上慢不下来,且频频制造地王;集团在深圳竞得的两宗土地溢价率均约达45%,其中深圳光明区凤凰地块以最高限价10.88亿、并配建1.12万方的人才房竞得。

  龙光集团21年上半年年实现销售额736.4亿元,土地投资金额为323亿元,投销比达43.86%,可见公司逆势拿地激进,而要顺利消化这些高溢价地,估计需要较长的时间,这些项目能否正常有序地开工、确保土地不闲置,就要看公司人员、资金等各项资源的协调配合能力,以及对项目运营目标了。

  ● 华侨城作为慢周转房企的代表,今年3月底有两宗土地涉嫌闲置,是位于金山湖的两大难地块

  第一宗为河南岸大朗肚地块规划建设华侨城金山湖一号,地块自挂牌成交后已涉嫌囤地长达十几年之久,华侨城接手之后目前又陷入停滞。另一宗是湖心岛JSH-A02-08地块,规划建设双塔酒店,目前闲置时间也长达十年之久。

  两宗地块均属于动工建设后停工情形,两宗地块涉嫌土地闲置依照《闲置土地处置办法》(国土资源部53号令)属于“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地”。根据《闲置土地处置办法》(国土资源部53号令),华侨城这两宗涉嫌闲置的土地,惠州当地政府应当与华侨城协商,主要采用延长动工开发期限、调整土地用途规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等五种处置方式,以促进国有建设用地有效利用。

  房企对项目的经营目标总的可以分为两类,一类为追求利润,另一类则是追求规模。那些土拍市场竞争激烈且销售需求旺盛的项目,开发商更多的看重现金流速,缓减资金压力,对这类项目的经营以追求规模为主,利润是其次。而对那些市场需求相对冷清,又以高价获取同时具备较大升值空间的项目,开发商通常“以时间换空间”的方式,以赌土地大幅升值,通过“囤地”谋取超额利润。

  存量住宅用地信息公开的规范,有望借助公众的监督推动“囤地”问题的解决。此外,部分重点城市对开发时间的限定及销售端的限价、叠加三档四线融资新规的出台,增加了开发商囤地成本、缩小了开发商囤地的空间,开发商囤地的行为也有望“主动”减少。香港六宝典资料大全